Entrevista Mercado Imobiliario com Inacio Rodrigo de Castro

Brazilian Real Estate Marketing Pergunta: Como a Catena&Castro Real Estate enxerga a questão dos investimentos estrangeiros em solo brasileiro no que se refere aos mercados Imobiliário e de Construção Civil.?

Hoje, a construção civil é um dos grandes alavancadores da economia brasileira. No primeiro trimestre de 2008 o PIB da construção cresceu mais que o da indústria, com alta de 8,8%, enquanto a indústria registrou 6,9%. Para o SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil) o setor deve crescer, no mínimo, 10,2% este ano e uma média de 7,7% até 2010.

Neste cenário, o mercado brasileiro de imóveis vive um verdadeiro período de crescimento acelerado e, claro, de algumas incertezas.

Alguns investidores estrangeiros norte-americanos, preocupados com a crise imobiliária nos Estados Unidos, têm se mostrado mais seletivos em relação a investimentos externos.

A desaceleração do setor Imobiliário da economia nos mercados regionais dos EUA, Ásia e Europa impulsiona a busca por mercados alternativos e por diferentes opções de investimento. Isso conduz à diversificação dos investimentos e à inclusão do Brasil como opção para inclusão de ativos. A avaliação positiva da Standard and Poor a respeito do risco-país da economia brasileira, como território para investimentos, tem servido para galvanizar a percepção do Brasil como uma boa opção para investimentos internacionais – físicos e jurídicos.

O fluxo de investimento mundial procura sempre as melhores condições, independentemente do país. Dois fatores são fundamentais para atrair esse fluxo de investimentos: taxas de juros atraentes e o índice de risco-país. A redução do risco-país, associada a atrativas taxa de juros torna o Brasil um destino muito lucrativo para esse fluxo de capital estrangeiro.

Brazilian Real Estate Marketing Pergunta: No Rio de Janeiro, foi aberto crédito suplementar no valor de R$ 100 milhões, em favor do Previ-Rio, enquanto a Caixa Econômica anuncia liberação de crédito regularmente. Apesar de ainda termos um grande déficit habitacional no Brasil, você acredita que a massiva oferta de crédito e de residências pode criar uma espécie de “bolha imobiliária”? Por quê?

A principal questão é não olhar para o déficit habitacional como uma variável isolada. Déficit habitacional é freqüentemente associado aos déficits de empregos, de renda e de educação. O déficit habitacional no Brasil, atualmente, é resultado de décadas de uma baixa procura de habitação adequada.

A corrente demanda por habitação teve uma conseqüência inesperada: a criação de postos de trabalho, aumento da renda e das receitas fiscais etc., aumentando, assim, a real demanda por habitação adequada, que cria um melhor fornecimento de recursos e reduz déficits na maior parte dos mercados. Cria-se, assim, maior capacidade do governo em diminuir o déficit habitacional por meio da construção e do financiamento de novas unidades habitacionais.

O aumento vertiginoso no percentual de financiamento imobiliário no Brasil está associado à disponibilidade de crédito, destinado, principalmente, a camadas de baixo poder aquisitivo, e que não visa especulação imobiliária, mas sim suprir o enorme déficit habitacional do país. O acesso mais fácil ao financiamento por camadas menos privilegiadas da população, que buscam a aquisição de seu primeiro imóvel, não pode ser considerado como um fator de perigo para o surgimento de uma bolha na medida em que não indica especulação sobre o crédito barato.

Brazilian Real Estate Marketing Pergunta: De 2006 para cá, 18 empresas do setor imobiliário abriram capital na bolsa de valores. Qual o futuro do mercado de capitais brasileiro e das grandes construtoras? Haverá mais empresas abrindo capital? Haverá estabilização desse processo? Como você enxerga essa tendência?

O setor imobiliário responde a exigências de mercado que são únicas. Esta indústria tem provado ser uma proteção contra as pressões econômicas, como a inflação e a desvalorização monetária. Os lançamentos imobiliários de hoje passarão a ser a base de revenda de imóveis do mercado de amanhã; um setor crucial para um mercado sustentável da indústria imobiliária.

A abertura de capital significa que, cada vez mais, as empresas do setor ganham credibilidade junto aos mercados financeiros nacional e internacional para alavancar capital e financiar mais projetos. Essa tendência deve se intensificar, já que dilui o risco do investimento de uma construtora e permite uma expansão rápida de sua operação, otimizando o valor investido.

Brazilian Real Estate Marketing Pergunta: Na cidade de São Paulo, o preço da locação, em julho/2008, subiu 1,01% - três vezes a inflação do período (IPCA-Ipead), que foi de 0,35%, segundo levantamento do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de São Paulo e do Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas.O aquecimento no mercado imobiliário significa, necessariamente, que o brasileiro pagará mais para ter acesso a um imóvel?

O custo da habitação está relacionado com o custo dos produtos de consumo, mas responde às suas próprias pressões, principalmente à procura por moradia. Índices de inflação como o IGP-M e outros têm levado em conta, necessariamente, o custo da habitação, criando resultados agravados e, não exatamente, mostrando o custo real. Bens imóveis, ao contrário da maior parte dos outros itens incluídos neste índice não são consumíveis. Na verdade, eles realmente têm seu valor aumentado ao longo do tempo, por vezes de forma significativa. Esta é a razão pela qual os 10% do IGP-M representando a habitação exercem uma enorme pressão sobre o índice e cria essa desproporção entre o IGP-M e outros índices inflacionários.

Pelo contrário, o aquecimento do mercado deve provocar uma redução no déficit habitacional no país e, conseqüentemente, uma redução no custo da habitação. Forças de oferta e demanda atuam igualmente no setor habitacional assim como em outros segmentos. O aquecimento do mercado Imobiliário aponta para um aumento de oferta no futuro, oferecendo mais produtos e, conseqüentemente, redução no preço. O preço por metro quadrado para compra ou aluguel tende a seguir os mesmo padrões de oferta e procura de qualquer outro mercadof