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Paulo Viana Cunha, presidente do Ibei, diz que é preciso conhecer o processo para fazer o cálculo correto
06/02/2011 - Seja por dificuldades financeiras ou mesmo por má fé, o fato é que alguns moradores deixam de pagar o condomínio. E essa situação pode perdurar por meses e até anos, forçando medidas legais para solucionar o problema. Entretanto, mesmo chegando-se a um acordo quanto ao pagamento, nem sempre é fácil fazer o cálculo das dívidas.
Por tratar-se de uma situação que envolve inúmeras variáveis - valor inicial, juros, correção monetária, honorários de advogado, entre outras -, para opinar com segurança sobre o assunto, o presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Paulo Viana Cunha, diz que é necessário conhecer o processo. "Caso o valor tenha sido apurado em cima de uma decisão judicial", comenta.
O advogado completa que é preciso, pelo menos, saber os valores que originaram a dívida e conhecer a convenção do condomínio. "Porque nela é que são estabelecidos o percentual de juros e os honorários advocatícios. De qualquer forma, só faz sentido falar em valor fazendo a indicação de data, porque o poder de compra da moeda muda com o passar do tempo", diz.
De maneira geral, para se fazer a apuração do valor atualizado, traz-se o valor antigo até o que está em vigor no presente, incluindo correção monetária, juros, além de custas, taxas e honorários legais. Com relação aos juros, segundo o advogado, a cobrança deve ser considerada legítima quando não convencionado o percentual. "A lei estabelece 1% ao mês - artigo 406 do Código Civil e 161, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional -, porque juros é o aluguel do dinheiro, ou seja, a remuneração de quem adiantou aquele valor", explica.
Caso o pagamento da dívida seja parcelado, o presidente do Ibei fala que se pode acrescentar os juros legais e até correção monetária futura - por um índice determinado (pela sentença, contrato ou acordo) -, a ser calculado na data do pagamento. "Para embutir na parcela os juros futuros, a calculadora HP12c tem um programa que faz esse cálculo automaticamente", indica.
Para exemplificar como o cálculo pode se feito, o advogado explica o passo a passo para se obter o valor sobre uma dívida de R$ 7,2 mil, negociada para pagamento em 36 meses. Primeiro, é necessário inserir este valor, depois pressionar a tecla "CHS" para mudar o sinal e em seguida a tecla PV (present value). "Então, insira o número que representa o percentual de juros futuros (1) e pressione a tecla i (percentual de juros)."
A partir daí, basta inserir o número que representa a quantidade de meses (36), pressionar a tecla n (prazo) e a tecla PMT (valor da prestação). Aparecerá o número 239,14, que corresponde ao valor da prestação. "A calculadora HP utiliza capitalização composta (juros sobre juros), o que não é permitido pela nossa legislação. Mas, mesmo assim, é a melhor forma de se fazer o cálculo, por ser mais simples e não demandar a montagem de uma planilha complexa, com capitalização anual dos juros", acrescenta Paulo Viana.
