Júnia Leticia - Estado de Minas
Adquirir a casa própria por meio de contratos de gaveta, leilões e mesmo do programa Minha casa, minha vida é tarefa que exige muitos cuidados
| Eduardo Almeida/RA Studio |
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| O advogado Eduardo Luiz Araújo Braz esclarece que, mesmo que tenha validade, o contrato de gaveta não garante a propriedade do bem ao comprador |
Realizar, ao longo deste ano, os planos feitos em 2010 é uma tarefa que muitos perseguem com determinação. Um deles é a conquista da casa própria, sonho de grande parte dos brasileiros. Entretanto, é nesse momento que as pessoas devem ficar atentas às armadilhas do setor imobiliário.
Para que a aquisição do imóvel não se transforme em um pesadelo, o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, alerta para o perigo dos contratos de gaveta, da compra por meio de leilões e até mesmo do programa Minha casa, minha vida.
Entre essas modalidades, a que necessita de mais cuidados é o contrato de cessão de direitos e obrigações, comumente chamado contrato de gaveta, conforme o advogado. "Trata-se de um negócio jurídico, pelo qual o comprador adquire um imóvel e assume a dívida de um contrato de financiamento, ou seja, de uma prévia promessa de compra e venda", diz Lúcio Delfino.
Nesse caso, a transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis é feita somente depois da quitação da dívida. Entretanto, um contrato particular de compra e venda, mesmo sem registro no cartório, é denominado como contrato de gaveta. "Em geral, ele é utilizado por pessoas impossibilitadas pelo agente financeiro de transferir o financiamento nas mesmas condições do contrato original ou que tenham restrições para adquiri-lo."
Advogado do Escritório Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, Eduardo Luiz Araújo Braz esclarece que contratos de gaveta são compromissos de compra e venda que ainda não têm registro no tabelionato de registro de imóveis competente. "Geralmente, por conveniência das partes, que têm interesse em manter o negócio em relativo sigilo. Apesar disso, o acordo tem plena validade", esclarece.
Segundo ele, os riscos desse tipo de contratação estão relacionados a terceiros, pessoas alheias ao fechamento do acordo. "Isso porque, tratando-se de bem imóvel, a sua transferência somente é concretizada mediante o registro da escritura pública - conforme artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil de 2002 - no tabelionato de registro de imóveis."
Sendo assim, mesmo que tenha validade entre as partes, o contrato de gaveta não garante a propriedade do bem ao comprador, mas, uma expectativa de direito sobre o imóvel, como alerta o advogado. "Nesse ponto residem os riscos. Pode ocorrer a hipótese em que um proprietário do imóvel, agindo de má- fé, celebre mais de um contrato vendendo o seu bem, causando transtornos aos adquirentes."
RISCOS
Esse tipo de contrato ainda tem como pontos negativos o fato de o comprador não contar com o seguro por morte e invalidez permanente, apesar de ter direito ao seguro por danos físicos. Além disso, o FGTS não pode ser utilizado, exceto para liquidação do contrato, como esclarece Lúcio Delfino.
Para quem comercializa o imóvel também há riscos, caso o mutuário interrompa a quitação das parcelas da dívida. "Se o comprador deixar de pagar as prestações do financiamento, além de ter seu nome incluído em órgãos de restrição ao crédito, o vendedor ficará impedido de tomar novo financiamento habitacional, mesmo depois do leilão do imóvel", alerta o diretor da ABMH.
Apesar disso, quem corre mais riscos com esse contrato é o comprador. Isso porque o imóvel, que continua registrado em nome do vendedor, poderá ser penhorado caso ele se torne insolvente. "Por esse motivo, é essencial que o adquirente reconheça firma no momento de assinatura do contrato e guarde o recibo de todos os pagamentos, pois são esses documentos que vão comprovar que o bem foi vendido antes da insolvência e que o comprador está agindo de boa- fé", aconselha Lúcio Delfino.
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